案例回顾

市民张某与赵某曾系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，双方于2018年10月购买了房屋。因双方感情不和，张某于2022年9月向人民法院起诉要求与赵某离婚，经人民法院审理后作出生效离婚判决，该判决认定二人的房屋为张某与赵某的夫妻共同财产。

在张某与赵某离婚诉讼期间，赵某于2022年12月与其胞姐赵某某签订了《居住权合同》，共同前往包头市不动产登记中心为赵某某在案涉房屋中设立了不固定期限（永久性）居住权。

2023年11月，张某就离婚判决中财产事项申请强制执行，人民法院已对案涉房屋进行评估准备挂网拍卖时，赵某将设定的居住权证书提交人民法院。因房屋设定居住权后，即便拍卖成功，买受人也只能等待居住权到期后再交付房屋。显然，赵某在案涉房屋设定居住权，导致房屋权利负担加重，且赵某为其胞姐设定的还是永久居住权，该行为将直接导致案涉房屋无法拍卖成功。2024年2月，张某将赵某及其胞姐赵某某诉至人民法院，请求确认居住权设立行为无效并对设定的居住权进行注销。

2024年4月，一审人民法院作出判决，确认赵某与赵某某在案涉房屋中设立居住权的行为无效并判令赵某与赵某某在判决生效之日起五日内共同注销案涉房屋居住权的登记。赵某与赵某某不服一审判决，上诉至中级人民法院，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

记者了解到，《民法典》物权编第十四章对居住权做出了专门规定，自此，我国正式确立了居住权这一法定用益物权制度。一般而言，居住权需以合同或遗嘱的形式在他人住宅上设立并经登记才能成功设立。现实生活中，房屋共有现象较为普遍，如果房屋部分共有权人隐瞒或未经其他共有权人同意，在共有房屋就其所有的房产份额上设置居住权，是否有效呢？

律师说法

内蒙古东方玉德律师事务所专职律师李钰表示，我国立法对于居住权的功能定位是保障弱势群体长期居住的生存利益，进而实现我国住房政策由“居者有其屋”向“住有所居、居有所安”的理念转变。根据《民法典》物权编第十四章规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权一般为无偿设立，期限可长达终生，但居住权人一般不得出租房屋，亦不得转让、继承该居住权。居住权期限届满或居住权人死亡的，居住权消灭且应及时办理注销登记。

李律师直言，在目前的司法实践中，涉居住权纠纷呈增多态势，经常出现主张居住权设立行为无效的纠纷。李律师认为，应依据居住权的设立目的和条件，审查是否存在虚假意思表示或恶意串通等导致行为无效的情形。如果存在恶意串通且损害他人（包括其他共有权人）利益的，应认定该居住权设立行为无效，并应注销该居住权的登记。

李律师详细讲解道，首先，本案中人民法院已审理认定案涉房屋为张某与赵某夫妻共同所有。根据《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，因设定居住权行为属于对共有房屋的处分，依法应当经过全体共有人同意，但张某从始至终对此不知情，直至执行拍卖过程中赵某向人民法院提交了案涉房屋的居住权证要求中止执行时张某才知晓该事实，因共有权人赵某处分案涉房屋时，并未征得张某同意，故其为赵某某设立居住权的行为无效。

其次，赵某是在收到离婚传票以及得知张某分割共有房产的诉请后，才为赵某某就案涉房屋办理的居住权，此时其明知该套房屋为夫妻共有，却为了阻止张某分割房产，与其胞姐恶意串通，在被告赵某某明知二人正在诉讼离婚且未支付任何对价的情形下为赵某某设定了永久居住权，该行为严重侵害张某的合法权益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条之规定，赵某与赵某某恶意设立居住权的行为无效。

再有，设立居住权系在房屋上增加了负担，客观上减少了房屋流通的可能，可能导致房屋交易价值的贬损。赵某某本身有自己的房屋，却在其不属于“居无定所”的弱势群体的情况下，隐瞒了张某这一共有权人，与赵某共同在涉案房屋上以签订合同的方式设立无偿的终身居住权，该居住权的设立行为显然对张某权利造成障碍，亦将导致涉案房屋流通价值的贬损，不利于析产案的执行。

综上，本案居住权的设立行为不符合居住权的立法目的及条件，明显属于滥用居住权制度，恶意串通且损害其他共有权人利益，该行为应属无效，理应注销登记。

与本案相关的法条链接：《中华人民共和国民法典》

第一百五十四条：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立 。

第三百六十九条：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条：居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百零一条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

【律师简介】

李钰：硕士研究生，内蒙古东方玉德律师事务所高级合伙人、党支部副书记，中国法学学会会员、中国律师协会会员、包头市法学学会会员、包头市律师协会会员、包头市优秀青年律师、包头市“八五”普法讲师团成员、包头市检查机关第一届听证员、包头市涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员、包头市知识产权纠纷人民调解委员会兼职调解员、包头市东河区看守所律师特约监督员、现担任十几家行政机关、企事业单位法律顾问。

记者：任婧榕

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