2020年3月，吴某因家中急需用钱，贴出告示，要出售石拐区的房屋一套。市民雷某正欲为儿子购置婚房，看到告示后与吴某达成合意，以市场价格购买了该房屋，但因该房屋系拆迁安置房，暂时无法办理过户登记，且该房屋拆迁安置合同系案外人李某签署，而吴某是和李某购房后又出售给雷某。在雷某满心欢喜为儿子装修婚房时，却收到法院的一纸查封通知，雷某询问法院后得知，案外人李某由于民间借贷案件败诉后被执行，从而查封了案涉房屋，即雷某购买的房屋。

雷某随即向内蒙古正捷律师事务所苗均律师求助。苗律师介入本案后，认为案涉房屋已经由李某出售给吴某，吴某又出售给了雷某。雷某按照市场价全款购买了案涉房屋，并且已经装修入住，案涉房虽未取得不动产权登记原因系历史遗留问题，并非雷某原因，故向法院提起案外人执行异议之诉，最终，法院判决停止执行，维护了雷某的权益。

【律师说法】

苗律师告诉记者，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人（必要时候被执行人可列为共同被告）提起的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。

苗律师直言，案外人执行异议之诉属于大家常说的很难缠的官司的一种，在现今的实务中，胜诉的可能性较小。此外，有些案外人执行异议之诉存在被执行人与案外人恶意串通、逃避债务、妨害执行的嫌疑，所以法院对其审查极为严格。证据便显得尤为关键，稍有瑕疵，即有可能面临败诉的风险。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

上述规定，在实务中，已被作为能否排除执行的裁判规则予以适用。归根结底，该条规定是对证据的规定，每一项案外人均应提供充足的证据予以证实。

该规定的第一项，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。应注意：1.时间点很关键，必须在不动产被查封之前；2.形式很关键，应当签订书面的不动产买卖合同。这也提醒案外人，在签订书面合同之前，应当同出卖人一同前往不动产登记中心，查看不动产是否存在抵押登记或已被法院查封。

该规定的第二项，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。除第一项书面合同中对不动产实际交付有明确约定外，案外人还应当提供大量证据证明其在查封前已经占有、使用该不动产。

该规定的第三项，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。除第一项书面合同中对价款的支付有明确约定外，案外人还应当提供支付全部价款的转账凭证、被执行人出具的收款收据，且支付价款的时间应与签订合同约定的时间相吻合。

该规定的第四项，非因买受人自身原因未办理过户登记。该项规定在实践中，不易提供证据予以证明。若是因不动产产权证书没有及时颁发下来而导致未及时过户，案外人应当提供产权证书，证明在证书颁发下来时该不动产已被查封；若是因相关政策规定在一定的期限内该不动产不得买卖、处分而导致未及时过户，案外人应当提供该政策文件，证明在文件出台前，其已经与被执行人签订了书面的合同，支付了全部价款且占有该不动产，办理过户时因该文件出台不予办理，待文件规定的期限过后欲办过户时，该不动产已被查封；若是因不动产在银行办理按揭或抵押而导致未及时过户，案外人应当提供银行出具的贷款结清证明，证明在按揭办完或贷款结清时，该不动产已被查封。若是因为其它原因导致未能及时办理过户，案外人应提供证据予以证明。

俗话说，“打官司打的就是证据”。案外人执行异议之诉案件更是如此，而且对证据的要求极其高。苗律师称，有些时候，案外人自身确实存在一定过错，怠于行使自己的权利，没有危机感，总是在事情发生后，才意识到问题的严重性。好在案外人执行异议之诉制度为案外人的合法权益受到侵害时，提供了有效手段予以救济，保障了其合法权益，同时维护了司法公正。

【律师简介】

苗均，内蒙古正捷律师事务所专职律师。法学学士，2021年开始律师执业，中国法学会会员，擅长婚姻家庭、劳动争议、交通事故等民事案件，担任多家公司法律顾问。

记者 任婧榕