2008年12月，市民苑某与宋某签订《房屋买卖合同》，将自己位于九原区某小区的一房屋以80000元的价格卖给了宋某，宋某依约支付了8万元购房款并入住该房屋，但由于该房屋当时并没有产权证（房本），一直未完成过户登记。

2010年3月，市民刘某与宋某签订《房屋买卖合同》，约定将该房屋以140000元的价格卖给刘某，依约于合同签订当天以现金方式全额向宋某支付了购房款，并入住该房。直至今日，同样因当时房屋没有产权证未办理过户登记。

之后，该房屋于2021年1月29日获得了产权证办理资格，直接办理在了第一任房主苑某名下，刘某一直要求苑某协助办理过户，但苑某一直以各种理由拖延，迟迟不予配合。

据了解，苑某与张某二人存在权债纠纷，基于此原因，张某申请法院强制执行查封上述房屋。随后，乌兰察布市凉城县法院查封了该房屋，2023年2月15日，乌兰察布市凉城县人民法院作出（2023）内0925执85号执行裁定书，将该房屋查封，由于该房屋现在是刘某居住，在毫不知情的情况下突然被查封，刘某认为损害了自己的权益，于2023年4月15日向凉城县法院提出书面异议，法院于2023年4月23日作出（2023）内0925执异5号裁定书，中止了原判决的执行。据此，刘某联系到内蒙古天原律师事务所的律师寻求帮助。

内蒙古天原律师事务所专职律师闫晶表示，本案争议的焦点有两点，第一，刘某是否享有足以排除执行的民事权益。第二，刘某与宋某签署的《房屋买卖合同》以及宋某与苑某签署的《房屋买卖合同》是否有效，刘某是否为上述房屋的实际所有权人。

根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之情已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的。

本案中，刘某与宋某签署《商品房买卖合同》日期为2010年3月26日，约定将涉案房屋以140000元的价格出售，刘某随即便入住了该房屋，且向法院提交水费、电费、取暖费的相关证据，同时涉案房屋由于历史遗留问题，于2021年1月29日才获得产权并登记，房屋产权证办理后，刘某一直要求苑某帮助办理过户，但苑某以各种理由推脱。刘某在法院查封之前已经签署了合法有效的《房屋买卖合同》，缴纳了全额的购房款，并且于2010年3月26日至今一直合法占有该不动产，其没有办理过户登记并非是刘某的自身原因，因此，法院中止执行的裁定合理合法。

刘某与宋某签署的《房屋买卖合同》以及宋某与苑某签署的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，因此合同合法有效。虽然房屋登记在苑某名下，但其只是该房屋的名义所有权人，刘某才是涉案房屋实际所有权人。

根据《民法典》三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。 当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。又根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第十五条规定，审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

本案中，苑某于2008年12月1日将房屋售予宋某，宋某又于2010年3月26日将该房屋售予刘某，两次《房屋买卖合同》均是双方真实意思表示，并且合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，因此两次《房屋买卖合同》合法有效。2021年在办理房屋产权登记时，苑某对此知情，为恶意登记人。“所谓不动产恶意登记，是指行为人明知房屋属于他人，仍然通过各种手段，故意将该房屋登记在自己名下，从而损害了他人的利益。”闫律师向记者详细讲解道，刘某于2010年3月26日便已经入住涉案房屋，并且一直居住至今，对该房屋形成了合法稳定的占有，因此作为恶意登记的名义所有人，苑某的权利不能优先于已经合法占有该不动产的买受人刘某。综上，应当判令涉案房屋属于刘某所有，苑某应当配合刘某办理产权过户登记。目前，该房屋的过户问题还在诉讼过程中。

【律师说法】

闫律师称，近些年二手房交易极为普遍，所产生的纠纷层出不穷，房屋作为大额商品，产生纠纷后，会对买房者造成极大的困扰，

闫律师建议市民朋友们在购买二手房时尤其注意以下事项：1、二手房买卖双方在交易时候，尽量选择正规的中介机构，并对双方商定的内容以书面形式约定好。2、谨慎购买特殊产权房屋，市场上有不少非普通商品房，比如经济适用房、已购公房等。这类房子最大的问题是产权不完整，购房者如需购买此类房产，需要要求业主取得完全产权并达到上市条件。3、购买二手住宅，在交易完成前，要查明房屋是否存在抵押、查封、出租、拖欠物业费、水电费等债权债务纠纷等权利瑕疵，在交易完成后，一定要尽早办理过户登记。4、在买房之前，要对房屋进行实地考察，注意房屋质量是否合格或是否与合同要求一致。5、如果确实购买了特殊产权的房屋，买卖双方要在合法自愿的情况下签署《房屋买卖合同》，并在合同中明确违约责任和救济方式，同时将购买房屋时的转账记录、发票，以及后续使用房屋时的装修记录、水电费凭证等保存好，以备不时之需。6、若房屋被恶意登记在他人名下，一定要及时通过诉讼、仲裁等法律手段维护自身合法权益。

【律师简介】

闫晶，曲阜师范大学毕业，大学本科学历。2017年开始执业，现于内蒙古天原律师事务所工作，内蒙古天原律师事务所合伙人。擅长民间借贷、民商合同、公司以及行政机关法律顾问等相关诉讼与仲裁，闫律师专业的法律服务，深受当事人的好评，特别是在民间借贷、执行异议之诉、民商合同以及刑事案件方面有较好的成绩。2021年起，担任内蒙古包头市消防救援支队法律顾问，针对行政机关的行政诉讼以及行政机关的部分服务有非常丰富的成熟办案经验。

记者 任婧榕