近年来，东河区人民法院不断将司法服务与基层治理深度融合，创新推出化解物业服务合同纠纷的“咨询+调解+立案+审判+联动+执行+曝光+失信”“八链条”闭环工作法，促进物业纠纷源头化解、就地解决，减少诉讼增量，切实为推动市域社会治理现代化提供坚实保障。

诉源治理疏“堵点”

“大爷，没事的时候看看我们的普法宣传册，可有用了……”今年以来，东河区人民法院的工作人员走进社区开展普法宣传，依托14个法官工作站，通过巡回审判、以案释法等方式，引导业主、业主委员会和物业公司提高诚信意识、契约意识和法律意识。建立法官工作站“聊天室”，设立“1+3+1”物业小分队，每分队配备1名具有丰富经验和专业知识的法官、3名特邀调解员、1名社区工作者，与群众坐下来“聊一聊”，了解需求解决问题，让物业案件化解在“未诉”状态，有效推动诉源前置。

纠纷化解在“起点”

对于业主和物业之间存在的纠纷，东河区人民法院对及时导入“线上调解”平台，联合东河区住建局、东河区司法局等第三方调解员对纠纷进行甄别分流和现场调解。督促物业公司不断提升服务质量，并将不符合行业标准、存在问题的物业公司移交住建部门监督整改。将物业公司履约但业主仍拒交物业费的案件，快速进入诉前调解程序，由诉前调解团队进行调解；双方调解成功的案件转入速裁团队，当日进行司法确认；无法化解的案件，建议当事人通过诉讼程序解决。去年，诉前调解的物业案件近5000件，是诉讼案件的5-6倍，有效做到了诉源治理。

多元调解有“支点”

建立“多元调解+速裁”工作机制，将诉讼标的额较小的物业纠纷案件纳入小额诉讼程序，做到简案快办。同时，将物业服务合同纠纷案件纳入速裁机制。截至目前，速裁快审团队物业纠纷案件平均审理天数7天，物业案件上诉率下降了45%。此外，将今年3月、5月、7月设定为“物业服务月”，推动物业纠纷案件快立、快审、快执，切实提高审判质效，使当事人服判息诉，实现案结、事了、人和。

构建“法院牵头、政府主导、社区协力”齐抓共管的诉源治理与区块链融合的物业纠纷化解机制，坚持“府院联动，调解先行”，在全市范围率先制定《关于建立东河区物业纠纷府院联动机制的实施意见》，与东河区公安分局、东河区城市管理综合执法局、东河区住建局召开物业服务合同纠纷案件专项整治府院联席会议，让联动力量转化为化解纠纷的“支点”。

判后服务多“亮点”

对裁判生效后仍未缴纳物业费的业主，通过电话、微信等方式再次提醒，告知不履行交付义务的后果和责任。对有财产但拒不缴纳的人员，将其依法纳入失信人员名单，限制其高消费；物业公司向法院申请强制执行，当日申请当日执行。制作“失信物业公司”名录，将出现问题较多、屡次不改物业公司推送给住建部门。2019年-2021年，限制高消费20人，6人当场缴纳物业费，拟向住建部门推送“物业黑名单”1个。

每批案件结案后，承办法官发挥司法职能，向物业公司发出司法建议书，延伸审判职能；依照分调裁审机制，将物业纠纷案件集中审理，提取共性问题、分析产生原因，出具提升物业服务水平可行方案；总结经验和问题，形成法官寄语、《物业服务合同纠纷指引》、物业纠纷案件审判白皮书等延伸成果，推动物业纠纷化解法律效果、政治效果和社会效果的统一。

融媒体记者：李鸿瑶