关于对《包头市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》公开征求意见的通知

为进一步加强我市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益，根据《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第131号）、住建部《关于规范商品房预售资金监管的意见》的通知（建房[2022]16号）等相关法律法规和有关文件精神，结合本市实际，我局起草了《包头市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》，现公开征求社会各界意见。

本次征求意见截止日期为2022年7月17日。如有意见或建议，请以书面或电子邮件方式反馈。书面形式请寄（送）至包头市住房和城乡建设局1207室，邮编014010，电子邮箱：2901204870＠qq.com。联系人：郑春蕾，联系电话：5220567。

附件：《包头市商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》

2022年6月17日

包头市商品房预售资金监管办法

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条 为进一步加强我市商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益，根据《内蒙古自治区城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》（中华人民共和国建设部令第131号）、住建部《关于规范商品房预售资金监管的意见》的通知（建房[2022]16号）等相关法律法规和有关文件精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市市四区和稀土高新区范围内获得批准预售的所有对外销售的住宅和非住宅项目(政府主导的保障性住房项目除外)，其商品房预售资金的归集、留存、拨付、使用等，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）预售商品房时，由购房人按照合同约定支付的具有购房款性质的定金、订金、首付款、分期付款、一次性付款及后续贷款（含住房公积金贷款、银行按揭贷款）等全部购房款。

第四条 开发企业可以选择预售资金监管或银行履约保函的方式申请办理商品房预售许可，履约保函出具银行应该为国有大型商业银行总行或省级分行；全国性股份制商业银行总行或省级分行，内蒙古银行总行或蒙商银行总行。

第五条 商品房预售资金监管遵循“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制”的原则，采用第三方托管加银行监管模式。预售资金监管期限，自项目取得《商品房预售许可证》始，至该项目完成不动产权首次登记解除监管后终止。

第二章  监管机构

第六条 包头市住房和城乡建设局（市住建局） 负责全市商品房预售资金监管工作的组织实施和监督指导工作。市住建局确认的第三方机构作为预售资金托管机构，开设托管账户并在《商品房预售许可证》上载明，具体开展商品房预售资金监管工作。

第七条 中国人民银行包头市中心支行负责对商业银行(监管银行)的账户管理、结算情况进行监督检查，中国银行保险监督管理委员会包头监管分局（银保监部门）负责对监管银行预售资金监管操作的风险性和合规性进行监督检查。

监管银行应按照监管协议的约定，协助托管机构做好商品房预售资金监管工作，对开发企业项目形象进度、申请拨付资金所提交的必要材料尽到审核义务，接受市住建局、人行包头支行和银保监部门的监督。

第八条 市住建局、人行包头支行和银保监部门应当建立商品房预售资金监督管理机制，并对监管银行进行考核，淘汰未履行监管职责及无法胜任监管工作的银行，具体考核办法另行制定。

第三章  预售资金监管

第九条 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是指监管项目建筑施工、设备安装、材料购置和配套工程所需的建设费用总和，成品住宅项目应当将室内精装修费用计算在内，不含土地、项目开发和商品房预（销）售过程中所产生的各种税费。重点监管资金实行专款专用，必须用于有关的工程建设。非重点监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金。非重点监管资金可由开发企业提取使用，优先用于预售项目工程建设缴交各种税费和偿还本项目贷款等。

开发企业在申请商品房预售许可证前，根据开发项目的实际需求，选择政府准许开展预售资金监管工作的银行进行资金监管，并按照监管要求在监管银行开设重点资金监管账户和非重点资金监管账户（或提供同名账户）。

第十条 开发企业可申请变更监管银行。托管机构根据开发企业提供的与原监管银行签订的解除预售资金监管的协议，及与新选定银行签订的预售资金监管协议等相关资料为其办理变更手续，同时将企业变更监管银行事宜登报公告。已经发生拨付的监管楼栋不得变更监管银行。

第十一条 开发企业在申请办理《商品房预售许可证》时，就监管项目的基本情况、监管内容、违约责任等与托管机构签订《商品房预售资金托管协议》；与监管银行签订《商品房预售资金监管委托协议》；并在《商品房预售许可证》上注明托管账户、监管银行等信息，在商品房销售场所显著位置及监管部门门户网站进行公示。

第十二条 重点监管资金不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销费用及开发企业员工工资等费用；在监管账户存续期间商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业集团公司不得抽调。

重点监管资金分栋计算，即监管项目每栋的监管额度=该栋房屋建筑面积×每平方米监管标准。监管银行对重点监管资金部分实行重点监管，必须保障工程建设。托管账户累计入账金额超出重点监管资金额度部分，开发企业可按照用款计划进行支取使用。

第十三条 预售资金监管标准（重点监管资金额度）由市住建局结合区域建筑结构、总层数、用途、工程造价等因素综合测定，适时调整定期公布。

第四章  预售资金托管

第十四条 托管机构接受购房人、开发企业的委托，行使以下职责：

(一)商品房预售资金的归集

(二)商品房预售资金的存管

(三)商品房预售资金的支付

(四)配合相关部门做好项目风险处置工作

第十五条 开发企业必须保证监管项目的预售资金全部存入托管机构设立的托管账户。购房人按揭贷款（含公积金贷款）购买商品房的，其按揭贷款由贷款银行或公积金中心直接划入托管账户。

第十六条 购房人在与开发企业签订《内蒙古自治区商品房买卖合同（预售）》的同时，与开发企业、托管机构签订《商品房预售资金托管三方协议》。托管机构受房地产开发企业及购房人的委托，正式开展资金托管工作。托管机构根据监管项目的建筑面积（含地下面积），计算监管项目的监管额度，并在托管协议中载明。

第十七条 监管项目的预售资金存入托管账户后，在托管账户存管期间的孳息，按照中国人民银行公布的同期活期存款利率进行计息，本金在满足拨付条件时拨付给开发企业，利息按季度划转至开发企业监管账户。托管资金产生的增值收益应当用于建立预售商品房项目风险准备金、托管机构运营管理费用，以及配合政府相关部门用于风险项目处置。

第五章  预售资金拨付和使用

第十八条 市住建局要定期公布重点监管资金的拨付节点和受限额度。开发企业申请使用重点监管资金时，提出书面申请，提交监管项目工程形象进度证明等材料，并对材料的真实性负责，资金使用的具体审核和拨付按照市住建局会同监管银行和托管机构规定的操作流程办理。

当监管资金总额超出重点监管资金额度后，超出的部分，开发企业可向托管机构提出使用申请，托管机构审核后将资金转入企业非重点监管资金账户，开发企业可支取使用。

第十九条 预售商品房楼栋建设达到规定的工程形象进度节点，经托管机构审核确认，按楼栋计算应监管额度受限比例，并根据实际情况实施动态调整。

第二十条 开发企业可持符合条件的商业银行出具的不可撤销的见索即付履约保函，替换出部分重点监管资金。

第二十一条 托管机构将托管账户内的资金划入重点监管资金账户后，监管银行应当监督开发企业将重点监管资金专项用于项目工程建设，必须优先保证农民工工资按时拨付。监管银行可根据开发企业申请进行受托支付，按照工程节点将重点监管资金直接拨付给监管项目施工单位和农民工专用账户。监管银行要对拨付资金的项目形象进度、工程量、产值、农民工工资等尽到审核义务，待开发企业申请拨款提供的支付使用明细等必要材料齐备后按规定及时拨付，并留存好拨付资金凭证的复印件，原件进行扫描后存电子档案，以备后期的专项审计。

第二十二条 凡涉及回迁安置的开发项目，回迁安置部分所涉及的资金监管额度由项目所在地政府出具承诺函（附回迁安置协议）的，其回迁安置部分的面积在计算资金监管额度时予以核减。

第二十三条 开发企业与购房人协商一致或者依生效法律文书解除商品房买卖合同的，应到市住建局主管部门申请注销合同网签备案。购房人和贷款银行可依据市住建局主管部门提供的合同备案注销手续，向开设监管账户的银行申请将监管资金退回到购房人指定的交易资金结算个人账户或贷款银行账户。如有公积金贷款的，比照贷款银行执行。

第六章  监管终止和解除

第二十四条 监管项目完成不动产权首次登记后，托管账户内的剩余资金可全部拨付至开发企业，项目监管终止。开发企业可凭相关证明材料向监管银行申请注销监管账户，监管银行应当按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理监管账户注销手续，并将注销监管账户证明报市住建局主管部门备案。

第七章 风险处置

第二十五条 监管项目在中途停止建设或出现其他因非不可抗力引发风险的，市住建局认定项目有风险的可采取必要的防范措施，托管机构会同监管银行暂停账户内的资金拨付。待项目解除风险恢复施工后,托管机构、监管银行继续按规定拨付工程建设资金。监管项目停止建设,进入破产清算程序的,按破产清算程序处理。

第二十六条 开发企业有下列情形之一的，由市住建局责令其改正，情节严重拒不改正的，将非重点监管资金转为重点监管资金；暂停该项目监管资金拨付；将其违规行为予以公示；记入开发企业信用档案；造成严重后果的，依法追究其法律责任：

1.开发企业恶意抽逃监管资金的；

2.开发企业提供虚假材料申请拨付监管资金的；

3.开发企业未按规定将商品房预售资金存入托管账户的；

4.开发企业以收取其他款项为名变相逃避监管、未按规定使用重点监管资金的；

5.监管项目有潜在风险的。

第二十七条 监管银行有下列情形之一的，由人民银行和银保监部门责令改正，拒不改正、情节严重造成严重后果的，暂停签订监管协议，并依法追究其法律责任：

1.监管银行未按监管协议约定及时拨付重点监管资金的；

2.监管银行未按规定，擅自拨付资金，或者挪用监管资金的；

3.开发企业抽逃监管资金，监管银行未及时发现并制止的；

4.按揭贷款银行未按规定将贷款直接划入托管机构专用托管账户的。

第八章   附 则

第二十八条 石拐区、白云鄂博矿区、土默特右旗、达尔罕茂明安联合旗，固阳县可参照本办法执行。

第二十九条 为保持政策的统一和衔接，本办法颁布后，此前已印发的我市有关商品房预售和预售资金监管文件中内容与本办法不一致的以本办法为准。

第三十条 本办法自发布之日起执行。

附件：

包头市商品房预售资金监管标准及重点

监管资金的拨付节点和受限额度

一 、商品房预售资金监管标准

毛坯房按建筑面积每平方米3800元，成品住宅按建筑面积每平方米4500元；层高4米以下的公寓、写字楼按建筑面积每平方米3800元，全装修的按建筑面积每平方米4500元；层高5米以下的独立底店按建筑面积每平方米4500元；其他非住宅项目按建筑面积每平方米6000元。

二、重点监管资金的拨付节点和受限额度

1.工程施工至首层室内地坪标高时，监管资金总额度的75% 受限；

2.完成工程主体结构的五分之一时，监管资金总额度的65%受限；

3.完成工程主体结构的五分之二时，监管资金总额度的55%受限；

4.完成工程主体结构的五分之三时，监管资金总额度的45%受限；

5.完成工程主体结构的五分之四时，监管资金总额度的35%受限；

6.工程主体结构封顶时，监管资金总额度的30%受限；

7.工程主体完成二次结构时，监管资金总额度的25%受限；

8.工程完成外立面装饰时，监管资金总额度的20%受限；

9.电梯、消防、人防工程完工，监管资金总额度的15%受限；

10.小区或组团内水、电、气、暖等市政配套全部完工，开发企业（建设单位）组织参建有关单位进行验收后，具备使用条件，监管资金总额度的5%受限；成品住宅完成室内装修后，经参建各方验收合格，按建筑面积每平方米700元拨付监管资金；成品住宅完成室内装修后，经参建各方验收通过，按建筑面积每平方米700元拨付监管资金；

11.监管项目取得《建设工程竣工验收备案表》且通过联合验收后，监管资金总额度的1%受限；

12.监管项目完成房屋所有权首次登记，托管账户内的剩余资金可全部拨付房地产开发企业，项目监管终止。

来源：包头住房和城乡建设